Кучето стана по-скъпо от детето на съседа

Автор: Лъчезар Лисицов

От 1 май 2009 г. влезе в сила закон, който засяга над 90 % от градското население в България. Това е Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Предназначението му е да регламентира обществените отношения между собствениците в жилищните кооперации (или жилищните блокове) по отношение на общите части на сградите – стълбищни пространства, асансьори, покриви, инсталации на водопроводна, газификационна, топлопреносна и електрическа мрежа и др.
До 1 ноември – шест месеца след влизане в сила на закона, трябваше всички кооперации да са се регистрирали в съответната община – в специално създаден публичен регистър. Изключително малко са тези, които обаче са спазили срока.
ЗУЕС се прилага за постройки, в които самостоятелните обекти (апартаментите) са повече от три и принадлежат на повече от един собственик.
В такива случаи кооператорите са длъжни да формират свой орган за управление, както и контролен съвет. Следващата стъпка е да се изготви т. нар. Книга на собствениците, в която се описват собственикът, членовете на домакинството и, евентуално, обитателите (наемателите) на всеки апартамент в сградата. Това е нещо като старата Домова книга. Към книгата на собствениците се води и отделно приложение, в което всеки собственик (обитател) вписва домашните животни, ако отглежда такива. За тях също се дължат определени такси - животните се третират като пълноценен член на семейството. Т.е. за тях се заплащат съответните консумативни разходи – за асансьор, чистачка и т.н. Такива такси не се плащат за деца до 6-годишна възраст.
За общо сърание на всеки собственик предварително трябва  да се връчи покана за участие и това се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчване. Ако собственикът отсъства,  става сложно. Тогава поканата се залепва на вратата му, но за да се счете за връчена, трябва да се изготви протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, както и датата и часът на залепването. Протоколът се подписва и от свидетел. Всяко заседание на общото събрание също се протоколира.
Управителят на етажната собственост има твърде много вменени задължения, поради което трудно се намират желаещи да се нагърбят с тази отговорност. Още повече, че евентуалните глоби при извършени нарушения от управителя варират между 300 и 1000 лева, на фона на 20 до 100 лева за обикновените собственици (150-350 лева за юридически лица).
Друг важен момент е, че в общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части. Така например решение за изгонването на собственик за срок от три години може да се вземе с гласовете на притежателите на 75 % от идеалните части. За това все пак трябва да има сериозни аргументи и е нужно да се спази определена процедура.
Законът прави разлика по отношение разпределението на консумативните разходи и разходите за ремонт на общите части. Консумативните разходи (осветление, чистачка, асансьор) се разпределят според броя на обитателите на самостоятелните обекти (апартаментите). Ако обаче нещата опрат до ремонт или реконструкция на общите части, тогава заплащането е в зависимост от процента на притежаваните площи (идеални части) от сградата.
Ако има пробита водосточна тръба в даден апартамент, разходите по нейното отремонтиране се поемат от всички собственици, тъй като инсталациите са обща собственост. Това важи и за ел. мрежата, газовите и топлофикационните инсталации, комините и носещите стени.

Който иска да се снабди с тази ценна книжка без пари, трябва да иде при обществения посредник Таню Атанасов или в кметсвото, където е регистриран по адрес, законът е публикуван и в интернет

Ако в сградата се помещават обитатели, чиято професия налага достъп на външни лица, по-голям от обичайния, тогава те заплащат по-високи такси за консумативни разходи. Точният размер се регламентира в Правилника за вътрешния ред, който се приема от общото събрание на кооперацията.
Интересен е въпросът какво следва когато собствениците  не проявят инициатива за формиране на съответните органи за управление и не се регистрират в общината, нещо което трябваше да се случи до 1 ноември. Законът постановява, че до 1 февруари 2010 г. кметът трябва да организира провеждането на общи събрания за тези жилищни кооперации, на които следва да се изберат управителни и контролни органи. Това на практика обаче няма как да се случи, тъй като в големите общини има десетки хиляди нерегистрирани обекти. Според обществения посредник на Бургас Таню Атанасов до момента са се регистрирали не повече от 20 % от жилищните кооперации в общината.
Становището на бургаския кмет Димитър Николов е, че „законовата регламентация е неясна и непоследователна. В нея има непрецизно смесване на законови срокове с реда за осъществяване на правни процедури по свикване на общи събрания на собствениците“. Според Николов „кметът може да свиква общи събрания, но задължително следва предварително да бъде сезиран с такова искане от собствениците на етажната собственост“.
В заключение може да се каже, че опитът да се регламентира със закон управлението на етажната собственост засега прилича по-скоро на не добре обмислен експеримент. Все пак част от експертите са оптимисти и твърдят, че законът не е толкова лош, а с времето гражданите сами ще разберат ползата от спазването му.
По инициатива на омбудсмана на Бургас Таню Атанасов общината е разпечатала безплатна брошура в 2-хиляден тираж, която съдържа освен самия закон, също и примерна Книга на собствениците, примерен Правилник за вътрешния ред в етажната собственост, както и други полезни документи. Брошурите се намират в териториалните дирекции (кметствата) , както и при обществения посредник.


В категории: Общини