Казусът „закупено право на строеж“

Автор: Лъчезар Лисицов

Проблемът се корени в 70-те и 80-те години на миналия век. Тогава собствеността, както е известно, беше изцяло държавна. Икономическата ситуация в онези времена обаче принуди комунистическата власт постепенно да започне да прехвърля малко по малко права на гражданите върху земята и държавното имущество. Така много хора се оказаха собственици на право на строеж, особено в селските райони и в периферните квартали на градовете, което си е имаше и своята цена, при това солена. Гражданите плащаха по 1000-2000 лева за това право, което си беше сериозна сума за онези години. Държавата им издаваше нотариален акт за собственост, но не на земята, а на имота върху нея. Освен земята под постройката, закупилият право на строеж получава и определена прилежаща територия, която също си остава държавна собственост. Върху нея не може да се строи.
След падането на тоталитарния режим държавата чрез областните управители прехвърля почти на 100 % собствеността върху тези земи на общините. И така кметствата към днешна дата разполагат с десетки и стотици хиляди декари „мъртва“ собственост – така я определя омбудсманът на Бургас Таню Атанасов.
Защо според него тази собственост е мъртва. На практика общините са само мними притежатели на земята под постройките, те нямат никакви права върху нея, а само върху прилежащата около нея територия. Това пък от своя страна създава неудобства за гражданите, които треперят общината да не продаде въпросните прилежащи територии. Другото неудобство, което се създава, е, че за всяко допълнително надстрояване върху тези земи трябва да се иска разрешение от общинските съвети. След което трябва да се заплати и съответната сума за това допълнително право на строеж, което пък означава, че тези парцели не са съвсем мъртва собственост за общините. Но все пак и надстрояването си има граници.
Много от засегнатите граждани, най-вече от селищата и кварталите с ниско строителство като Братово, Равнец, Крайморие, Долно Езерово, Лозово, пристигат при омбудсмана с думите „Нас ни излъгаха!“ Не могат да повярват, че земята под къщата им не е тяхна собственост, размахвайки нотариални актове, дадени им след откупуване на правото на строеж преди 30 години. Таню Атанасов се е уморил да им обяснява написаното в актовете – че собствеността е върху постройката, но не и върху земята.
Хората искат да закупят парцелите, които обаче се оказват непосилно скъпи за тях. Съгласно измененията в Закона за общинската собственост от 2008 г. сделките с имоти и вещни права се извършват въз основа на пазарни оценки, определени по съответния ред. Окончателното решение за цената на продажбата се взема от общинския съвет, но тя не може да е по-ниска от данъчната оценка. До 2008 г. минималната възможна цена е била още по-голяма - данъчната оценка + 20 %. Тогава данъчната оценка обаче беше много по-ниска от пазарната.
С настъпването на икономическата криза в края на 2008 г. настъпи сериозен спад и в пазарните цени на имотите. Според Ташо Желев - шеф на дирекция „Управление на общинската собственост” в Община Бургас, в последните няколко месеца често се случва данъчната оценка да е по-висока от пазарната.
И така никой не е готов да даде 15-20 бона за нещо, което така и така ползва и никой не може да му отнеме. Днешният закон позволява на закупилите право на строеж да продават къщите си, а също да ги делят и завещават, така че проблеми в това отношение също няма.
Според омбудсмана Таню Атанасов обаче общината би имала изгода, ако намери начин да продаде общинските земи на собствениците на сградите. Въпросът е как това да се случи, след като законът е железен и не може да се прескочи от общинския съвет – продажба може да стане на цена, не по-ниска от данъчната. В качеството си на зам.-председател на сдружението на омбудсманите в България Атанасов смята да инициира законодателна промяна, за което ще иска съдействие от колегите си от другите общини.
Друга мярка, която може да се предприеме още сега от община Бургас, според Таню Атанасов, е да се даде възможност на гражданите да купуват въпросните земи на разсрочено плащане.
Ако държавата и общината не намерят начин да решат този проблем, касаещ десетки, а може би стотици хиляди българи, това би означавало „непазарно и несоциално мислене”, категоричен е Атанасов.
От община Бургас упълномощиха секретаря Божидар Кънчев да даде мнение по въпроса. Той също смята, че е нужна промяна в закона, като според него цените за продажба на общински терени трябва да се определят от Общинския съвет, без да има ограничителен долен праг. Кметът Димитър Николов разполага с добри връзки – както с премиера Бойко Борисов, така и с бургаското лоби на ГЕРБ в парламента. Кънчев обаче не се ангажира с мнение дали Николов би инициирал законодателна промяна по този въпрос. „Той е интелигентен човек, запознат е със ситуацията, сам може да реши дали да го направи”, лаконичен бе Кънчев.
По отношение на другото предложение на омбудсмана – даването на възможност за разсрочено плащане, общинският секретар изрази сериозни резерви. „Колко и докога ще се разсрочва плащането? Каква да е лихвата? Ако има забавяне на плащането, каква да е наказателната лихва? При какви условия се разваля договорът? Има и много други въпроси. Изобщо, този механизъм е сложен и неприложим в случая”, казва Кънчев и добавя: „Ако хората искат да плащат разсрочено - има банки, да теглят заем. Тогава ще плащат разсрочено, но не на общината, а на банката!”.
Общинският секретар призна, че в момента като чуят за пазарни цени, гражданите бягат, защото са настроени да получат земите от общината на преференциални условия.
Казусът не е прост и едва ли скоро ще бъде разрешен. Не се знае и докога държавата ще продължава да отлага решението на проблема с прилежащите терени около сградите, построени при отстъпено право на строеж.
Спорно е дали е редно общините да продават тези земи на преференциални цени. По този начин не се ли ощетяват останалите граждани, невъзползвали се от закупеното право на строеж?
А ако законът разреши на общинските съвети да продават земите на цени, по-ниски от данъчните, това няма ли да доведе до нова корупционна вълна, както със заменките? Изобщо, къде е точката на баланса между всички засегнати от казуса интереси – предизвикателството продължава да стои пред общинари и държавници...


В категории: Общини