С брат ми сме съсобственици на недвижим имот, който желаем да поделим доброволно. Интересува ме каква е процедурата за това?
Иван Георгиев, Стара Загора
Доброволната делба е начин за прекратяване на съсобствеността върху една вещ. В случая това е недвижим имот, който може да се раздели, но само въз основа на постигнато съгласие между всички съделители.
Възможни са няколко варианта на доброволна делба:
- В случай че разпределянето на съсобствената вещ не предполага възникване на спор между съделителите и не изисква правенето на взаимни отстъпки, отношенията се уреждат с договор за доброволна делба. На практика това са ситуациите, в които предметът на делбата е реално поделяем и може да бъде обособен в имуществено равностойни дялове, равни на броя на съделителите.
Съгласно чл. 35, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) договорът за доброволна делба се сключва в задължителна писмена форма с нотариална заверка на подписите.
Страни по договора за доброволна делба могат да бъдат както физически, така и юридически лица, между които е налице съсобственост по отношение на определена вещ. Съделителите - физически лица, следва да са дееспособни - те трябва да са пълнолетни и да не са поставени под запрещение.
- В случай че предмет на делбата е съсобствена вещ, която не може да бъде поделена по описания по-горе начин, с цел да се избегне възникването на правен спор, отношенията между съделителите се уреждат със спогодба. По своята същност спогодбата е договор, регламентиран в чл. 365-367 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Когато неин предмет е доброволна делба на недвижим имот, тя се сключва задължително в писмена форма с нотариална заверка на подписите (чл. 35, ал. 1 ЗС). Установеният от законодателя принцип е, че всеки от съделителите получава срещу своето участие в съсобствеността парично изравняване на неговия дял, което в практиката е и често срещана възможност.
Както договорът за доброволна делба, така и спогодбата имат вещно правно действие по отношение на вещта или вещите, предмет на делба, и прехвърлят собствеността върху тези вещи.
- Друг възможен вариант е по силата на постигнатото от съделителите споразумение, на един от тях да бъде предоставено правото на собственост върху съсобствената вещ, а в полза на другия съделител да бъде учредено право на ползване върху вещта.
В този случай ще намери съответно приложение на вече описаната задължителна писмена форма с нотариална заверка на подписите съобразно чл. 35, ал. 1 от ЗС.
Договорите за делба на недвижими имоти подлежат на вписване съгласно чл. 112, б. "г" ЗС, вр. с чл. 4, б. "г" от Правилника за вписванията (Пвп).
В специални закони са предвидени някои ограничения при доброволната делба съобразно вида на недвижимия имот:
- Когато предмет на доброволна делба са урегулирани поземлени имоти, следва да се спазва задължителното изискване за минимални размери на всеки обособен имот, установено с чл. 19, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). При извършването на делба на такъв тип имоти, реално обособените части от тях не могат да бъдат с размери, по-малки от определените в чл. 19, ал. 1 ЗУТ, намалени най-много с 1/5 (чл. 19, ал. 3 ЗУТ).
- Съгласно чл. 202 ЗУТ, вр. с чл. 147, ал. 1, т. 1 ЗУТ, доброволна делба на съсобствена сграда или жилище е допустима единствено, ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, като това обстоятелство се удостоверява от общинската (районната) администрация.
- Съгласно чл. 72 ЗН, при разпределянето на съсобственото имущество не се допуска разделянето на нивите на части, по-малки от 3 дка, на ливадите - на части, по-малки от 2 дка, и на лозята и овощните градини - на части, по-малки от 1 дка.
Доброволната делба ще бъде нищожна, в случай че при нейното извършване бъде изключен някой от съсобствениците (чл. 75, ал. 2 ЗН).
Същият ще бъде и ефектът на делба, в която заедно с останалите съсобственици вземе участие и несъсобственик на вещта. В тази хипотеза е налице договор за покупко-продажба, който следва да бъде извършен в установената форма за действителност - нотариален акт.
Консултациите не изключват, а предполагат последващи консултации с адвокат.
