При смяна на собствеността в общинска, общината няма право на претенции към построените от физически (или юридически) лица сгради
1. Съсобственик ли се явява Община Аксаково с други трима съсобственици, които са закупили чрез същата община само правото на строеж в идеални части, в държавно дворно място с 706 кв. м (353 + 176 + 177), и то през 1976 г., но на основание на чл. 15 от ЗС (ДВ, бр. 87 (1974 г.) ? Освен това, тримата съсобственици законово и със съответните разрешения са построили в дворното място двуетажно жилище (тип "Близнак") с три самостоятелни входа и с обща разгъната площ 240 кв. м. Заедно с избени помещения и общ таван.
Общината през 2009 г. е вече собственик на държавното дворно място (706 кв. м) с продаденото право на строеж през 1976 г. на тримата съсобственици. Въпреки това, тя отбягва определянето на междинните граници с лека ограда. Защо? Не е ли тя наистина съсобственик в общата собственост на дворното място, постройката и др.?
2. По какъв начин, чрез и към кого да отправя искане за измерване и определяне на междинните граници с лека ограда на идеалните части между тримата съсобственици? Наследниците на един от съсобствениците са орел, рак и щука и не е възможно доброволно решение (делба, разпределение и др.).
3. Приложими ли са в този случай чл. 34, 35 и 36 от ЗС ? 4. При какви обстоятелства и възможности са приложими чл. 183, ал. 4; чл. 17, ал. 3 от ЗУТ и чл. 109а от ЗС? 5. Вярно ли е, че съдебните власти не решават спорове относно идеалната съсобственост в общински дворни места ? Ако е така, кой ще решава споровете?
С уважение, В. Пенев, гр. Аксаково, Варненско
Ще се постараем да отговорим на вашите въпроси по реда, в който сте ги задали:
Общината остана съсобственик на земята, но не и на сградите
1. Съгласно чл. 15 (отм.) от Закона за собствеността (ЗС) в редакцията му от 1974г. ДВ, бр. 87 право да се построи сграда върху държавна земя и да се придобие право на собственост върху сградата (право на строеж) се отстъпва на кооперации, на други обществени организации и на граждани. Правото на строеж на жилищна и вилна сграда може да се отстъпва върху държавна земя, включена в строителните граници на населените места и включва ползването и на незастроената част от земята.
По реда на този законов текст е учредено право на строеж през 1976 г. на три лица, за които вие пишете. Впоследствие през 2009 г. собствеността върху земята преминава от държавата към общината. Това обаче не прави общината съсобственик заедно с физическите лица върху построената сграда. Общината е собственик единствено на земята. Тя няма право на владеене и на ползване на терена и разполага единствено с правото на разпореждане или т. нар. "гола собственост".
От изложението ви не става ясно какво имате предвид под "определяне на междинните граници с лека ограда", но след като имотът, върху който е построена сградата, е собственост само и единствено на общината, няма причина да се определят каквито и да е граници в този имот.
Необходима е доброволна, ако не – съдебна делба
2. Вече частично отговорихме на въпроса за "определяне на междинните граници с лека ограда". Тук само ще допълним, че тримата съсобственици притежават идеални части от сградата, а не от земята под нея, която е собственост на общината. Дори да бяха съсобственици на земята под сградата, а от вашето изложение е видно, че не са такива, отново няма как да има определяне на граници при наличие на съсобственост. Необходимо е да бъде извършена доброволна, а ако не е възможно – на съдебна делба, да бъде определян дял от общия имот, бил той земя или сграда, на всеки съделител и едва тогава вече можем да говорим за определяне на граници и поставяне на огради.
3. Относно приложимостта на чл. 34, 35 и 36 от ЗС. Съгласно чл. 34 от ЗС всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. В случая тази норма ще намери приложение, ако тримата съсобственици решат да сложат край на съсобствеността върху сградата, която притежават, посредством съдебна или доброволна делба. Разпоредбите за делба на наследство, уредени в Закона за наследството - глава Пета чл. 69-80, важат съответно и за делба на съсобствен имот. Важно е да се знае, че искът за делба не се погасява с давност.
Чл. 35 от ЗС разпорежда, че за да е действителна доброволна делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти, трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. Когато в делбата участвуват недееспособни или отсъствуващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд. В разглеждания случай този текст от закона ще намери приложение, ако съсобствениците решат да извършат доброволна делба на сградата.
Съсобствеността на държавата или на общината може да бъде прекратена освен чрез делба и чрез продажба на частта на държавата или на общината, чрез отстъпване на съсобствениците на друг равностоен имот или чрез откупуване на тяхната част при условия и по ред, определени от Министерския съвет, разпорежда чл. 36 от ЗС. Тъй като в разглеждания казус не е налице съсобственост с общината, тази разпоредба няма да намери приложение.
Не е нужно съгласие от съсобствениците
4. Чл. 183, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) разпорежда, че за издаване на разрешение за нов строеж, съответно за надстрояване или за пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота.
В конкретния случай на основание посочения законов текст всеки от тримата съсобственици може да поиска издаване на разрешение за надстрояване или пристрояване без да иска съгласие от останалите, тъй като те имат права за същото строителство.
Съгласно чл. 17, ал. 3 от ЗУТ за случаите по ал. 2 (т.1 налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече на брой самостоятелни урегулирани поземлени имоти; т. 2 поземлени имоти, чиито размери не отговарят на изискванията, с цел упълномеряването им с части от съседни имоти; т. 3. съседни неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти) заинтересуваните собственици подават заявление до общината, а за случаите по ал. 2, т. 2 и 3 - и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.
Идеалните части на съсобствениците в образуваните съсобствени урегулирани поземлени имоти се определят със самия договор.
В случая обаче няма съсобственост върху терена под сградата, а тя е собственост на общината, поради което няма как да бъде приложена посочената норма.
По същия начин стои въпросът и с приложимостта на чл. 109а от ЗС, съгласно който собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти.
Това право принадлежи на общината като собственик на земята, но не и на съсобствениците на сградата.
5. Ако има правен спор между съсобствениците на сградата, той ще бъде разрешен от компетентния съд.
При всички случаи ви препоръчваме консултация с адвокат по интересуващите ви въпроси.
