Спорове по Закона за етажната собственост

Автор: Христиан Митев юрисконсулт

строена е през 1965 г. и непрекъснато се нуждае от ремонти. През 2012 г. свикахме общо събрание и взехме решение да се подмени целият канализационен вертикален клон, общ за всичките осем бани в цялата сграда. Това се наложи заради течовете, които бяха избили навсякъде.
Уж всички се подписахме под решението, намерихме и фирма, която предостави прилична цена, но точно в навечерието на самия ремонт собствениците на две от жилищата отказаха да допуснат майсторите да влязат вътре. Така че ремонтът бе извършен само там, където имаха достъп, за сумата от общо 1150 лв.

След три години скандали и спорове, сега общото събрание, под давлението на тези собственици, отказва да признае направените по ремонта разходи и излезе с ново решение да възстановя 1150 лв., тъй като аз преговарях с фирмата. Претекстът е, че не са извършени ремонти в цялата страда. Това, че течовете спряха, не се взима предвид.
Разполагам с документи за направените разходи, но общото събрание отказва официално да ги получи от мен. Освен финансовите претенции на съседите, промени се и отношението към мен, в кооперацията гледат на мен като на измамник, което не ми дава мира.
Как да постъпя, дава ли ми законът право да се защитя?
За да отговорим на вашия въпрос, на първо място следва да се запознаем с установените в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) правила. Съгласно чл. 24 от ЗУЕС контролен съвет (контрольор) може да бъде избран по решение на общото събрание  за срок от две години.
Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима.

Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.
Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.
Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.
Това е и първото обстоятелство, което следва да проверите - спазени ли са посочените изисквания при приемане на доклада на контролния съвет. По решение на общото събрание на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.

Член на контролния съвет, контрольор или касиер може да бъде собственик или ползвател, който не е съпруг, член на домакинството, не е във фактическо съпружеско съжителство, в родствена връзка по права линия, по съребрена линия до втора степен и по сватовство до първа степен с останалите членове на контролния съвет, както и с членовете на управителния съвет или с управителя.
Това също е важно обстоятелство, на което да обърнете внимание дали е спазено във вашия случай.

Мандатът на член на контролния съвет или контрольора може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.
Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик, ползвател или обитател при поискване.
За членове на контролния съвет (контрольор) или касиер могат да бъдат избирани и посочени от собственика лица, които живеят в сградата и са вписани в книгата на етажната собственост.

Съгласно чл. 48, ал. 5 от ЗУЕС за извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.
От посочената разпоредба следва, че утвърждаването на направените разходи или респективно неприемане на част от тях става не с доклад на контролния съвет, а с решение на общото събрание на етажната собственост. 

Този извод се потвърждава и от следващите норми от ЗУЕС - чл. 38 - чл. 43. Така съгласно чл. 38 решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им.
Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

Чл. 39 от същия закон разпорежда, че общото събрание може да поиска предварително изпълнение на решение, свързано с извършването на разходи за необходим ремонт.
От изложеното дотук следва, че може да оспорвате доклада на контролния съвет пред общото събрание, ако то го разглежда на свое заседание. Последната дума е именно на общото събрание, което се произнася с решение.
Съгласно чл. 40 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от същия закон, а именно - председателят на управителния съвет (управителят) в 7-дневен срок поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола.
За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверено с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите.
Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.
С решението си съдът оставя в сила или отменя решението на общото събрание.
Решението на съда подлежи на обжалване по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.

В категории: Горещи новини , Кантора Десант