През 1984 г. дядо ми построява гараж, като част от него влиза в двора на баща му и брат му.
Автор: Христиан Митев юрисконсулт
Тогава са направили устно споразумение за строежа, без никакви писмени документи.
Днес искам да изкарам нотариален акт на къщата (на прилежащата земя вече имам), но за да стигна до тази процедура, роднините ми трябва да подпишат, че са съгласни, за да се поправи грешката в кадастъра. Защото в кадастралната карта гаражът е вписан в двора на прадядо ми.
Братовчедите ми не искат да подпишат, без да им заплатя определена от тях сума. Получава се така, че дядо ми навремето е бил ощетен от наследство, а днес племенниците му искат пари. Какви са ми правата? Мога ли да разваля сделката по наследството на прадядо ми? Уточнявам, че той е оставил имота (къщата) на единия си син с условието „уж” да ги гледа с прабаба ми до смъртта им и след това да ги наследи.
Румяна Георгиева,
Бургас
Във вашето изложение се съдържат два въпроса. Първият е във връзка с устно споразумение за построяване на гараж, засягащ съседен недвижим имот. След като споразумението не е извършено в писмена форма, то сериозно се затруднява доказването на съществуването му. В случая единственото, което можем да ви посъветваме, е да се опитате да стигнете до взаимно приемливо решение с братовчедите ви.
Що се отнася до втория въпрос – „сделката по наследството” на прадядо ви, от изложеното не става ясно каква точно сделка е извършена, а именно, дали е налице договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане или завещание под условие. Ще разгледаме и двете хипотези.
1. По силата на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане се прехвърля правото на собственост върху притежаван от прехвърлителя имот на друго лице, което се задължава да издържа и гледа прехвърлителя, обикновено до смъртта му. Най-често този договор се използва от възрастни хора, нуждаещи се от грижи.
Приобретателят на имуществото се задължава да предоставя средства (парични и в натура) за съществуването на прехвърлителя и да полага лични грижи за него. Ако прехвърлителите са повече от един, грижите и издръжката се дължат на всеки един от тях, а ако единият почине, договорът не се прекратява по отношение на останалите, освен ако няма изрична уговорка за това.
Приобретателят трябва да полага дължимите грижи непрекъснато, в уговорения обем и по отношение на всички правоимащи съгласно договора – частично неизпълнение на това задължение се счита за пълно неизпълнение.
Когато предмет на договора е недвижим имот, сделката се осъществява с нотариален акт пред нотариус, в района на който се намира имотът. Със сключването на договора се прехвърля правото на собственост върху имота.
Приобретателят придобива собствеността веднага и може да продава, залага, ипотекира, заменя и пр. имуществото, при това без да се нуждае от нечие съгласие, но задължението му за “гледане и издръжка” към прехвърлителя си остава в пълен размер и до смъртта на последния.
Обикновено обаче при сключване на подобен вид договори прехвърлителят си запазва правото на ползване върху имота до настъпване на смъртта му. В този случай приобретателят придобива правото на ползване след настъпване смъртта на прехвърлителя.
За да е налице действителен договор за прехвърляне на имущество срещу задължение за издръжка и гледане, според действащата нормативна уредба и съдебната практика по прилагането й е необходимо да са налице следните предпоставки:
- лицето, което прехвърля имущество срещу издръжка и гледане, да е собственик на имота и да може да докаже собствеността си със съответните документи.
- лицето, което прехвърля срещу издръжка и гледане свое имущество, действително и реално да се нуждае от уговаряните грижи при сключване на договора;
- ако имотът е съсобственост на няколко лица, всички да са съгласни да го прехвърлят срещу издръжка и гледане.
- при сключване на договора лицето, което прехвърля имуществото, да не е в състояние, което предполага по недвусмислен начин близката му смърт и да не е налице знание у приобретателя за това обстоятелство.
2. Съгласно чл. 13. от Закона за наследството /ЗН/ всяко лице, което е навършило 18 години и което не е поставено под пълно запрещение поради слабоумие и е способно да действа разумно, може да се разпорежда със своето имущество за след смъртта си чрез завещание.
Завещателното разпореждане, което се отнася до определен имот, както е в случая, е частно и придава качеството на заветник на лицето, в полза на което е направено. Завещателното разпореждане може да бъде направено под условие или тежест, но трайната съдебна практика приема, че завещанието, съдържащо клауза за гледане и издръжка приживе на завещателя, е нищожно, тъй като то противоречи на правната му природа на едностранен и безвъзмезден акт с действие след смъртта на завещателя.
Такова задължение може да се вмени чрез двустранна сделка по нотариален ред (договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане), но не и чрез завещание (Решение № 1154 от 11.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 5025/2007 г., II г. о.).
Тази практика се основава на нормата на чл. 42, б. в от ЗН, съгласно която завещателното разпореждане е нищожно, когато завещателното разпореждане или изразеният в завещанието мотив, поради който единствено е направено разпореждането, са противни на закона, на обществения ред и на добрите нрави. Следователно, ако в случая е извършено завещание, дори да е спазена предписаната от закона форма за извършването му, същото ще бъде обявено за нищожно от съда поради противоречие със закона.
От изложеното дотук става ясно, че валидно разпореждане от прадядо ви с къщата би могло да бъде извършено единствено като договор за прехвърляне на недвижими имот срещу задължение за издръжка и гледане във формата на нотариален акт. Ако това не е било сторено, то на практика няма прехвърляне на собствеността върху този имот на единия от наследниците му.
Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.
