Прехвърлянето на недвижимия имот може да стане и срещу задължение за гледане
16 Юли 2015, Четвъртък
Наследник съм на собственик на земеделска земя край Казанлък, заедно с още няколко души роднини. Всички притежаваме по документи равни дялове – по 9 декара терени
Автор: Христиан Митев юрисконсулт
Искам да прехвърля моя дял на сина ми. Моля ви за съвет как да осъществя това?
Рада Владимирова, гр. Казанлък
Ако наследствените ви имоти са поделени, няма пречка да прехвърлите на сина си имота или имотите, които се падат във вашия дял. В противен случай ще важат правилата за продажба на идеална част от съсобствен имот и ще трябва да предлагате вашата част на останалите сънаследници и едва ако те откажат, ще можете да предложите на сина си да я купи.
В такъв случай обаче някой от съсобствениците може да изяви желание и да закупи вашата част, което ще осуети прехвърлянето й на сина ви. Ето защо, ако наследствените имоти са неподелени, ви препоръчваме извършването на доброволна делба, а ако не може да се разберете с останалите сънаследници, ще се наложи извършването на съдебна делба.
Едва след разделянето на наследствените имоти ще можете да прехвърлите тези, които се падат във ваш дял на сина си.
Прехвърлянето на недвижимия имот може да стане чрез продажба, дарение, замяна, срещу задължение за издръжка и гледане или посредством завещание. При избор на вида на сделката трябва да се имат предвид мотивите, поради които тя се сключва. По този начин действителните отношения ще бъдат подчинени на правото и на морала и като такива ще бъдат трудно атакуеми.
Ако прехвърляте имота, защото очаквате на старини да получавате грижи от сина си, най-добре е това да стане срещу задължение за издръжка и гледане, а в нотариалния акт, който е задължителна форма за действителност на сделката, да уточните какво точно разбирате под „гледане” и под „издръжка”.
По принцип се приема, че гледането включва полагане на грижи лично или чрез другиго в случай на болест, старост, безпомощност, а издръжката може да включва плащане на месечни суми или закупуване на храна, на лекарства, плащане на разходи по имота или друго.
Точното описание в нотариалния акт какво се разбира под „гледане” и какво под „издръжка” ще предотврати бъдещи недоразумения като синът ви, приобретател на имота, ще знае какво точно ще дължи по договора, а вие ще бъдете спокойни за своите старини. Така ще бъдат осуетени и всякакви бъдещи претенции от страна на други наследници, ако синът ви изпълни точно задълженията си по договора за издръжка и гледане.
Ако извършвате сделката, защото имате нужда от средства, които може да получите от продажба на имота, няма пречка купувач да бъде синът ви, стига да се извърши реално плащане на цената. Продажната цена, записана в нотариалния акт, може да бъде по-ниска от данъчната оценка.
Ако единствено целите да надарите сина си, имотът ще се прехвърли с дарение. Но в този случай следва да имате предвид възможността за oспорване на дарението от останалите наследници по закон за възстановяване на тяхната запазена част. Това е запазена от Закона за наследството част за хората, които имат родствена връзка помежду си – родители, деца, съпруг.
Не ви съветваме да прибягвате до привидна продажба, с която роднините прикриват дарение. Такава продажба може да ви създаде редица проблеми в бъдеще. Законът санкционира подобни сделки.
Например, в случаите, когато родители продадат фиктивно (вместо да дарят) имот на едно от децата си, другите деца и кредиторите на родителите-продавачи могат да атакуват тази продажба на различни основания: фиктивно плащане, липса на средства с доказан произход, с които да е извършено реално плащане на цената, и др.
В случай че съдът установи привидността на продажбата, ще се приложат правилата за прикритата сделка, т.е. правилата на дарението. Това означава, че след прогласяване нищожността на привидната продажба наследниците по закон ще могат да претендират за възстановяване на тяхната запазена част. Ето защо сделките между родители и деца трябва да се съобразяват с действителната воля на страните и съобразно тази воля да се избере вида на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание.
Следва да имате също така предвид, че при прехвърляне чрез дарение дължимите данъци и такси са по-малки. Заплащат се само нотариална такса и такса вписване. Местен данък не се дължи.
За продажба, замяна, прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане разноските са по-големи. Дължи се местен данък в размер, определен от Общинския съвет (около 2-3,5% в зависимост от конкретната община), нотариална такса и такса вписване.
Родителите, прехвърлили свой имот на дете, имат задължение да декларират дохода от продажбата и да платят данък върху него. В случаите на дарение тези задължения са за надарения. Прилага се общият режим на данъчно облагане.
Не се облагат с данъци доходите от продажба, замяна и дарение през данъчната година на един жилищен имот, ако от датата на придобиването и прехвърлянето са изминали 3 години. Освободени от данък са и доходите от продажба, замяна и дарение през данъчната година на два недвижими имота, ако от придобиването до прехвърлянето са изминали 5 години.
Продажбата на жилище, осъществена преди изтичане на 3-годишния срок, се облага с данък върху дохода. Този данък се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи, а върху получената сума се начислява 10% данък. Например: данъкът върху дохода от продажба на жилище, закупено през 2014г. и продадено през 2015 г., се изчислява по формулата ДД= [(ПЦ – ЦП) – 0.10 (ПЦ – ЦП)] x10%, където ДД – данък върху дохода; ПЦ – цена на придобиване; ЦП – продажна цена.
Дарението на имот, придобит и прехвърлен в горните срокове (съответно 3г. или 5г.), също се облага. Данъчнозадължен е надареният. Дължимият данък в случая е 10%. Начислява се върху данъчната основа, която е равна на разликата от нула до цената на имота, записана в нотариалния акт за дарение.
Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.
