Нели и Стойка са собственици на по един апартамент в една сграда. Апартаментите са построени със суперфиция, дадена им от техните майки Пена и Гана,
Автор: Христиан Митев юрисконсулт
които са съсобственици на УПИ (земята). След смъртта на Пена и Гана тяхните дъщери Нели и Стойка по наследство стават съсобственици на земята.
След време Стойка продава своя апартамент. Сградата е построена на линията на улицата, но входът й е от вътрешната страна на зданието, на разстояние 20 м от улицата.
В нотариалния акт за продажбата на апартамента на Стойка не е упоменато, че за да влизат в сградата, новите собственици трябва да преминават през земята, която е съсобствен имот на Нели и Стойка.
Не трябва ли в нотариалния акт за продажбата на апартамента да бъде упоменато и условието, че се преминава през чужд имот и да се определи цената на тази „суперфиция“ (на това преминаване).
Георги Петков,
Бургас
Не е задължително в нотариалния акт за покупко-продажба на имота да е предвидено право на преминаване за достигане до него и стойността на това.
Терминът суперфиция, който използвате за описание на правото на преминаване, в случая е неправилен.
Суперфицията е самостоятелно вещно право да се построи определена сграда в чужд недвижим имот, като след извършване на строежа, правото на строеж включва в себе си правото на собственост върху сградата и правото да се държи тя в чуждия имот, както и да се ползва земята, доколкото това е необходимо за ползването на сградата - достъпа до нея, прокарването на водопроводна, електрическа и др. инсталации, за свързването на сградата с улични инженерни мрежи и др.
Във вашия случай става въпрос за т. нар. сервитутно право на преминаване или сервитут. Общото название „сервитут” обхваща случаите, при които един недвижим имот обслужва определена нужда на друг имот, както при вас общият двор обслужва сградата, в която се намира апартаментът.
Законът за водите дава единственото за момента легално опре-деление на понятието сервитут в своя чл. 103: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик”.
За служещите имоти, в които има налични сервитути, възникват различни органичения в ползването. Това означава, че собственикът на служещия имот има задължение за осигуряване на достъп, ограничение в застрояването и трайните насаждения (чл. 67 от ЗУТ).
Тези ограничения касаят най-често опреде-лена част или ивица от имота, чиито размери се определят договорно или по закон, въпреки че самите сервитутни права „тежат върху целия имот и всички негови части”.
Сервитутите са широко приложими при случаите, в които за достъпа от един имот до друг имот е необходимо преминаването през трети имот (чл.192 от ЗУТ).
За сервитутите, които възникват от договор, общият ред по ЗУТ предвижда, че „право на преминаване, както и правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти, се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите".
Законът предвижда вписване на учредените сервитутни права в кадастър и имотен регистър.
Вписването обаче не е част от предпоставките за възникването на сервитут. Според Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), вписаните данни в кадастъра относно местоположението, границите, собствеността и ограничените вещни права се считат за доказателство относно тези обстоятелства до доказване на противното (чл. 2, ал.5 от ЗКИР).
Следователно в случая е необходимо да уредите с писмен договор с нотариална заверка на подписите своите отношения, свързани с преминаването през съсобствения двор, който договор впоследствие да бъде вписан в имотния регистър, а уговореното право на преминаване -отразено в кадастъра.
Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.
