Продавам собствен парцел в една от вилните зони на София. Имотът няма тежести и ограничения от какъвто и да е характер.
Автор: Христиан Митев юрисконсулт
В типовата бланка на брокера, за договора по услугата между мен продавача и него, присъства и условие за сключване на предварителен договор между продавача и купувача на имота, предмет на същия договор.
На какви особености да обърна внимание при уговорката на този предварителен договор? Какви са преимуществата и ползите за мен при подписването на този документ?
Румен Стоянов, София
Практика е при сделки с недвижими имоти страните да сключват предварителен договор, с който да уговорят условията при бъдещото изповядване на нотариалната сделка. По този начин се осигурява правна сигурност на страните по сделката относно бъдещите клаузи на договора.
Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 362-364 от Граждански процесуален кодекс (ГПК). Съгласно чл. 19 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмен вид.
Договорът за покупко-продажба на недвижим имот се сключва задължително в нотариална форма и следователно предварителният договор задължително следва също да е оформен по този начин.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния контракт. Това условие също е задължително с оглед действителността на сключвания предварителен договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Уредбата на производството за сключване на окончателен договор е в глава тридесет и първа на ГПК - чл. 362-364.
При иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си.
В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
Ако в този срок ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.
Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски.
Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.
