Право на ползване върху жилищен имот

Автор: Христиан Митев юрисконсулт

Имам ли право на част от наема? Мога ли при това положение, щом не се спазва договорът, да разполагам с жилището си по мое усмотрение? 
Правото на ползване представлява ограничено вещно право, което собственникът на вещта учредява в полза на друго лице (наречено ползвател) при спазване на съответни условия, установени от закона. Правната му уредба е в Закона за собствеността (ЗС), чл. 56 – 62.
Правото на ползване се учредява във формата на нотариален акт, който се вписва в имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това може да бъде нарочен нотариален акт (когато се сключва договор за учредяване на право на ползване) или клауза от договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот (дарение, продажба, договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане), с която се запазва правото на ползване върху прехвърляемия имот или част от него в полза на прехвърлителите.

При последващо прехвърляне на имота правата на ползвателя се запазват, имотът се прехвърля заедно с тях и приобретателят (купувачът) е длъжен да ги зачита и да не създава препятствия за тяхното упражняване, докато не бъдат прекратени по предвидените в ЗС начини.
Правото на ползване може да бъде учредено в полза на физическо или на юридическо лице, за определен срок или пожизнено, респ. до прекратяването на юридическото лице.
По своето съдържание правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея (реколта, наем), без тя да се променя съществено. 

Ползвателят има следните задължения – да плаща разноските, свързани с ползването, включително местните данъци и такси; да пази и поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, без да носи отговорност за овехтяването и изхабяването й вследствие на обикновената й употреба; да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща застрахователните премии, но само ако не е уговорено друго; да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу имота.

За разлика от друго широко разпространено ограничено вещно право – правото на строеж, правото на ползване не може да бъде прехвърляно или отчуждавано от ползвателя.
Единственият начин ползвателят да бъде заменен от друго лице или да бъде „добавено” друго лице като ползвател е настоящият ползвател да заяви отказ от правото си изцяло или частично и собственикът на имота да учреди наново право на ползване върху целия имот или част от него в полза на друго лице.

Правото на ползване се прекратява:
1. ако е учредено за определен срок – с изтичането на срока;
2. ако е учредено в полза на физическо лице пожизнено – със смъртта на ползвателя; правото на ползване не може да бъде наследявано;
3. ако е учредено в полза на юридическо лице без да е посочен срок – с прекратяването (заличаването) на юридическото лице;
4. с унищожаването на имота (погиването на вещта);
5. ако не е упражнявано от ползвателя в продължение на 5 години;
6. ако ползвателят изрично се откаже от правото си на ползване с нотариално заверена декларация, която се вписва в имотния регистър;
7. по съдебен ред по искане на собственика.

Ползвателят може да заяви отказ от учреденото в негова полза право на ползване с писмена декларация, в която подробно се описва имотът така, както е описан в нотариалния акт, с който е учредено или запазено правото на ползване. Подписът на ползвателя и датата на декларацията се заверяват от нотариус. Декларацията за отказ от правото подлежи на вписване в имотния регистър в Агенцията по вписванията по местонахождението на имота. Ползвателят не може да бъде принуждаван или заблуждаван с цел да подпише такава декларация. Измамата и принудата подлежат на наказателно преследване, като освен това декларацията за отказ може да бъде обявена за невалидна по съдебен ред в тригодишен срок от откриването на измамата или преустановяването на заплашването.

Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото на ползване при наличие на определените в чл. 61 от Закона за собствеността предпоставки:
1.ако ползвателят си служи с вещта по начин, който я застрашава с разрушаване или със значително повреждане;
2. ако ползвателят не изпълнява свои съществени задължения;
3. ако ползвателят съществено променя вещта.

Става въпрос за случаи, при които поведението на ползвателя да води до значителни, съществени последици за вещта, а именно промените, извършвани от ползвателя в имота, да застрашават целостта, вида или предназначението му. Например двустаен апартамент да бъде превърнат в едностаен или жилище да бъде преустроено в магазин.
Важна предпоставка за образуването на съдебно дело е предупреждението, което собственикът трябва да отправи до ползвателя. Няма законови изисквания към формата на предупреждението, но е необходимо да се докаже, че ползвателят го е получил и след това е продължил противоправните си действия. Затова с оглед доказване на съдържанието на предупреждението и момента на узнаването му от ползвателя най-често в практиката се използва формата на нотариалната покана.

Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. Ако той бъде уважен, правото на ползване се прекратява от момента на влизане на съдебното решение в сила.
При правото на ползване е допустимо ползвателят да сключва сделки на управление с вещта. Няма пречка ползвателят да отдаде имота под наем и да получава наемната цена.
Когато правото на ползване бъде прекратено преди да е прекратен договорът за наем, са възможни няколко хипотези

1. договорът за наем е сключен за неопределен срок – в този случай собственикът или новият ползвател (ако след прекратяването на правото на ползване е учредено ново такова в полза на друго лице) може да прекрати договора за наем с едномесечно предизвестие, ако обаче имотът представлява земеделска земя, следва да се изчака наемателят да прибере реколтата, с което да приключи текущата стопанска година (чл. 60 от ЗС);
2. ако договорът за наем е сключен за определен срок, но не е вписан – последиците са като при безсрочен договор, освен ако се докаже, че собственикът е знаел и не се е противопоставил на този договор;
3. ако договорът за наем е сключен за определен срок и е вписан – той е задължителен за собственика на имота, както и за всеки следващ негов приобретател и ползвател след вписването до изтичане на уговорения срок.

Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.

В категории: Горещи новини , Кантора Десант