Най-важното при сключване на договор за аренда на земя

Автор: Христиан Митев юрисконсулт

1. Длъжен ли е наследник, който сключва аренден договор, да снабди останалите сънаследници с него?
2. Какво може да се направи, ако съсобственикът е некоректен и не изплаща рентата на останалите съсобственици?
3. Не е ли редно даването на земята под аренда да бъде максимум до 5 години, за да се избегне заграбването й?
4. Може ли по служебен път да се снабдиш с аренден договор?
5. Какво трябва да се направи, ако единият от съсобствениците пречи за разделянето на земята?
1. В Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) няма задължение за арендодателя да предоставя на трети лица арендния договор.
2. Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността /ЗС/ всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Следователно като съсобственик имате право на иск по съдебен ред за вашия дял от получаваните пари за ползването на земята по договора за аренда.
Искът за вашата част от рентата може да бъде само срещу другия съсобственик, а не срещу арендатора. Този иск по своя характер представлява претенция за обезщетение за ползването на съсобствения имот. Обезщетението се дължи занапред – от датата, на която съсобственикът писмено е поканен да плаща.

3. Съгласно чл. 4 от ЗАЗ минималният срок на договора за аренда е четири стопански години. В закона не е определен максимален срок на договора. Вашият въпрос може да се приеме като предложение за подобряване на действащото законодателство.
4. Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
При вписването се представя скица на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие. От цитираната разпоредба става ясно, че вие може да се запознаете със съдържанието на арендния договор в Агенцията по вписванията или в общинската служба по земеделие, където той се вписва, респективно регистрира.

5. Прекратяването на съсобственост се извършва посредством делба на недвижимия имот. Ако не можете да получите съгласието на останалите съсобственици, ще се наложи да извършите процедура по съдебна делба. Това е по-трудният и бавен начин заради необходимостта от арбитър в спора.
Съгласно ЗС всеки съсобственик може, въпреки наличието на противна уговорка, да иска делба на общия имот, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението му. Производството за извършване на съдебна делба се развива в две фази. Първата фаза е за допускане на делбата.

За допускане на съдебната делба се предявява иск пред районния съд. Според чл. 278 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), ако става въпрос за делба на наследство, към исковата молба трябва да се приложат: удостоверение за смъртта на наследодателя и за неговите наследници; удостоверение или други писмени доказателства за възникването на съсобствеността; преписи от молбата и приложения за другите сънаследници.
В първото по делото заседание всеки от сънаследниците може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на дела, който му се пада, както и против включването в имуществената общност на някои имоти. В производството за допускане на делбата се разглеждат и оспорванията на произход, осиновявания, завещания и всички други отношения, обуславящи имуществената общност – участниците в нея и техните дялове. Тези възражения се правят в първата фаза, защото са свързани с правото на делба.

Във втората фаза може да има възражения само ако след допускането на делбата общата собственост се е променила заради нови факти.
Решението на районния съд по допускане на делбата подлежи на обжалване и влиза в сила съобразно правилата на общия исков процес. В решението съдът се произнася между кои лица е допусната делбата, за кои имоти е тя и каква е частта на всеки съделител. То се зачита от съда на следващия етап.
Ако по някаква причина искът бъде оттеглен и процесът бъде прекратен, решението от първата фаза запазва силата си. Ако съдът реши да не допусне делбата, същите лица не могат да предявят повторен иск на същото основание.

Страни по предявения иск за съдебна делба са всички участници, без значение дали ще са ищци или ответници. Ако в делбата не участват всички възможни съделители, искът е недопустим. Всеки от тях има двойно качество в процеса – ищец относно своето право на делба и ответник спрямо това на останалите.
Отговорността за съдебните разноски се разпределя между всички съсобственици в зависимост от размера на дела, който се пада на всеки. Ако искът се отхвърли обаче, разноските се поемат от ищеца. Съгласно правилото на чл. 119, ал. 1 от ГПК ищецът винаги може да оттегли своя иск, но когато става дума за делба, той трябва да има съгласието на останалите участници. Ако ищецът оттегли иска си, а ответниците не желаят производството да продължи, то се прекратява. Но ако те не са съгласни, не може да има отказ от иска.

Извършването на съдебната делба е втората фаза, която има за цел да осъществи признатото право на делба и да разреши споровете между съделителите. Исковете по тези спорове се предявяват в първото заседание след допускането, което е решаващо за много от правата на участниците в спора.
На него всеки съделител, който иска да получи целия имот, трябва да предяви претенция за това. Ако заинтересуваната страна пропусне да предяви такъв иск, тя губи единствено възможността спорът да се реши в това производство.
Така на практика решението на спора може да се проточи с години, а от това неотстъпчивите наследници само могат да изгубят. Назначеното от съда вещо лице дава заключение поделяеми ли са имотите, колко дяла могат да се образуват от тях и каква е пазарната им стойност. Разноските по експертизата се заплащат от страните съобразно делбените им права.

При наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, одобрен от главния архитект на общината, може да се предложат и повече варианти за делба. Единият начин за осъществяване на делбата е чрез образуване на дялове и предоставянето им в изключителна собственост на някой от съделителите.
Тук първо трябва да бъде съставен проект за разделителен протокол. Разделянето на наследствени имоти е регламентирано в чл. 69 – 72 от Закона за наследството. Преди да се пристъпи към съставянето им, всеки сънаследник трябва да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя и на другите сънаследници във връзка с общата собственост на имотите. Ако това не може да стане в натура, останалите съсобственици получават равностойна част в пари.

След обявяването му разделителният протокол не може да се отменя или изменя. Ако в общата собственост, подлежаща на делба, има имоти, в които съделителите имат обща собственост с трети лица, тя първо трябва да бъде ликвидирана, за да може да се извърши делбата. Ако това не стане преди съставянето на разделителния протокол, тези имоти се изключват и стават предмет на друга съдебна делба.
Когато имотът не може да се раздели реално, се прави публична продан при принудително изпълнение (с участието на съдия-изпълнител). Всеки от съделителите може да се включи в нея и когато имотът се продаде, всеки наследник получава част от цената спрямо квотата си.

Препоръчваме ви да ползвате адвокатска защита и съдействие.
Настоящият отговор не изключва, а предполага консултацията с адвокат.

В категории: Горещи новини , Кантора Десант