В тази поредица от кооперации на ул.“Самуил“ поне три са без акт 16, собствениците им отдавна са свикнали с незаконното си положение, но на вас не ви препоръчваме да купувате такова жилище - Снимки Митко Димитров
18 Октомври 2009, Неделя
Започва активен период на сделките, не купувайте и не продавайте сами, измамите с имоти продължават
Автор: Огнян Марков
По традиция активният пазар на имоти “отваря” в средата на октомври и след известно затишие около коледните и новогодишните празници и традиционно слабият в икономическо отношение месец януари, “затваря” в края на март и началото на април. Пазарът е активен, тъй като статистически през този период се сключват най-много сделки, за разлика от останалото време от годината, когато хората са по-мобилни и не се задържат продължително време в дома си. Между другото статистиката на извършваните ремонти сочи, че и те се извършват най-често през есенния и пролетния сезон.
Резкият спад на обема от сделки във втората половина на 2008 г. бе обусловен от отзвука на ипотечната криза в САЩ, прераснала в глобална икономическа рецесия. Банките у нас – в почти пълното си болшинство клонове на чуждестранни финансови институции, спряха отпускането на ипотечни кредити, а с това и финансирането на сделки с недвижими имоти, реализирани с кредити. Доколкото обемът на тези сделки се колебае между 30 и 35 % от всички реализирани сделки с недвижими имоти, това не можеше да не окаже влияние на динамиката на пазара. Но е само едната, при това не основополагащата причина за
плътното свиване на пазара у нас през есента и зимата на 2008 г. Главната причина за стагнацията от август 2008 г. насам е прекомерното реализирано вече ново строителство в големите и средни населени места, особено по Черноморието. Фактически, за 20 години преход от социализъм към пазарна икономика у нас бе построена още една България, ако съпоставката се извършва по брой нови жилища и помещенията в тях. Това пренасищане на пазара, според принципа на търсенето и предлагането, не можеше да не доведе – със или без ипотечната криза в САЩ, до рязкото падане на реалните цени. Но освен своята материална страна, пазарът на недвижимости има и своята, при това много добре изразена и съществено влияеща му, психологическа страна. Буквално разглезени от високите цени на новото, а и на старото строителство, включително и по селата, продавачите поддържаха високи стойностни нива, докато купувачите, усетили повишената динамика на спада на цените, предпочитаха да изчакват тяхното неизбежно установяване до нивото на нормалните разходи за съвременно строителство и нормалната за икономиката у нас печалба.
Кризата се изрази и в немалкия обем незавършено строителство поради липсата на свободни средства за инвестиране, както и поради рязкото свиване на банковото кредитиране.
През тази есен пазарът, в частност и в Бургас, отново се раздвижи, но вече при съвсем други реалности. Първата от тях са
новите цени!
За строителството в ЦГЧ и непосредствено прилежащите до нея квартали спадът в цените е между 15 и 20 на сто. Цените, на които могат да се реализират сделки на панелни жилища в периферните комплекси на града са с 20-25 на сто по-ниски от тези преди август 2008 година. Най-ниско е свиването на цените на луксозните жилища - между 8 и 10 на сто. Това са относителни цифри, извадени от непълната статистика на посредническите фирми за сделки с недвижими имоти, от една страна, а от друга, цената в не малка степен зависи от вида и състоянието на предлагания за продан имот.
Новото строителство в жк“Възраждане“ представлява ето това! Ако настоявате да живеете в мансарда хубаво си отваряйте очите за мухъла по стените и течовете по покрива, за да не ви излезе после двойно по-скъпо новото жилище
Кой купува и продава сега
първо, това са покупко-продажбите на недвижими имоти на принципа “продавам-купувам”. Хората продават по-малко свое жилище, добавят спестени средства или взети такива на заем от частни лица и купуват по-голям имот, който да задоволи техните моментни нужди. И, обратното, продават се по-големи жилища, за да се придобият по-малки. Това е нишата, в която ще бъдат извършени най-много сделки през този активен пазарен сезон.
второ, ще има немалък сегмент, характеризиращ се със спешната продажба на имоти в града, закупени с банкови кредити, чието обслужване се оказва невъзможно за техните собственици.
трето, ще има реализирани сделки за придобиване на второ или следващо поредно жилище – изключително от новото строителство.
Банковото кредитиране на покупките на недвижими имоти ще бъде много по-малко от това през миналите години, при това съпроводено с повишен обем на изискваната документация, както и с увеличените гаранции и лихви на банката-кредитодател.
Най-общият извод е, че с най-голяма вероятност да бъдат реализирани сделките, при които купувачът има осигурен финансов ресурс, а продавачът е с нагласата да бъде гъвкав при определянето на окончателната цена на имота.
Десет съвета към купувачите на недвижими имоти
1. Въпреки процента комисиона ползвайте услугите на утвърдените фирми-посредници за покупко-продажба на недвижими имоти. Това не е реклама на тяхната дейност, а следването на най-обикновеното житейско правило да се ръководите от компетентните съвети на специалистите в дадената област. Когато извършвате вашата сделка с недвижимост чрез такава фирма, вие ще имате достъп до нейните масиви с информация за предлагани имоти, за сравнителна оценка на офертите и цените на вече реализираните сделки и ще можете да направите най-добре своята преценка. Освен всичко шансът да бъдете документално измамени при своята сделка е нищожен, тъй като фирмата разполага със свои юристи и други специалисти, които ще проверят верността на цялата документация и ще ви дадат всички съвети, за да бъде защитен вашият интерес.
2. Никога не купувайте първото, харесало ви жилище, колкото и да бързате. Направете повече огледи, като оставяте отворена вратичка за имотите, които по някакъв начин са ви се понравили.
3. Когато се спрете на едно или няколко жилища, не пропускайте да поговорите със съседите на имота, при това не само да се запознаете с тях и да ги прецените. В много случаи те ще ви дадат ценни сведения за избрания имот. Огледайте добре и околността, тъй като тя понякога може да крие неприятни за вас изненади – шумни дейности или заведения, растителност, антени на джиесем-оператори и т.н.
4. Никога не купувайте имот в сграда, която не е въведена в експлоатация, т.е., която няма акт 16. Ако го направите, вероятността след това да имате неприятности и разходи във връзка с узаконяването на жилището си, е реална.
5. Не заплащайте, освен капарото, цената на жилището на ръка, дори това да е изричното условие на продавача. Самото това изискване е индикатор за нещо нередно в сделката, та дори то да касае само продавача. Внесете наличните си средства в банка и ги прехвърлете оттам в банковата сметка на продавача, като в превода опишете подробно с каква цел прехвърляте парите си. Така ще имате неопровержимо документално, че сте заплатили закупеното от вас жилище.
6. В случаите, когато извършвате сделката си без посредничеството на фирма за недвижими имоти, задължително ползвайте услугите на адвокат – специалист в тази област, когото познавате и му имате доверие. Вземете мнението и на строителен специалист.
7. Във всички случаи проверете в съответния отдел на общината редовността на сградата, в която придобивате имот.
8. Задължително изисквайте от продавача документите за заплатени консумативи на имота – ток, вода, парно, ако има такова, разходите по поддръжката на сградата и проверете тяхната достоверност в съответните фирми.
9. Ако жилището ви е на последния етаж, обърнете особено внимание на покрива, като се консултирате и със специалист, който да го провери на място, тъй като това може да ви вкара в допълнителни разходи. Ако бъдат установени неизправности в него и въпреки това искате да закупите имота, нека вашият специалист изчисли вероятните разходи за тяхното отстраняване и искайте продавачът да ги приспадне от предлаганата от него цена. Въпреки че покривът на сградата е обща собственост на всички живеещи в него, практиката сочи, че после е много трудно, а понякога – и невъзможно, въпреки разпоредбите на новия закон за етажната собственост, да убедите живеещите на по-долните етажи да участват финансово в поправката му.
10. Когато закупите жилището си и тръгнете да го регистрирате в съответните служби, по възможност не оставяйте там копие от нотариалния си акт. Ако това обаче е задължително изискуемо, направете нещо много просто – напишете върху текста на документа, задължително върху него, а не в полето, ръкописно и с големи букви думата “Копие”. Така възможността този ваш документ да бъде подправен със съвременната компютърна техника силно намалява.
