Деляна Михайлова е управител на „Земляци М” ООД, договорен партньор на дружество за земеделска земя „Ставен” АД – един от най-големите играчи на пазара
за земеделска земя в България. Михайлова е ръководител на офисите за Старозагорска и Пловдивска област.
- Госпожо Михайлова, каква е ситуацията на пазара на земята в момента ?
- Пазарът на земеделската земя е труден, има частично предлагане в момента, но като цяло се предлага по-малко на по-раздробени парчета, оттам съответно и цената пада. През 2012 г. имаше пик и в края на годината цените достигнаха доста високи стойности. Заговори се дори за „ценови балон”, както при недвижимите имоти. В момента действително пазарът започна да се регулира до нормални ценови стойности.
Един от компонентите при образуването на цената е т. нар. рентно плащане - т.е. парите, които може да се получават от инвестираните средства в тази земя. Не е оправдано 1 декар да струва 1000 лева, а в същото време рентното плащане да е в рамките на 20-30 лв. Получава се много голям марж. Нормалната цена е 5- 6 % от рентното плащане – например, при рента от 30 лв. на декар, земята не би трябвало да струва повече от 550 лв.
В Хасковска област все още цените са по-ниски - в най-слабите землища тръгват от 200-300 лв. на декар, а в по-добрите 300-400 лв. В район Добрич, където традиционно цените са най-високи и бяха стигнали 1300-1400 лв. през 2012 г., също се получи укротяване на пазара и сега цената е под 1000 лв./дка. За регионите на Пловдив и Стара Загора цените се движат в порядъка на 350-550 лв.
- Има ли интерес към такава търговия?
- В последните години се забелязва по-голямо търсене от страна на арендаторите, които са другият елемент, който участва във формирането на цената на земята. Те имат интерес от придобиване на собствени площи. Донякъде оттам се получи изкуствено вдигане на цените - конкуренцията между арендаторите е доста голяма. Нещата и при тях обаче се укротиха. Тези дружества със специална инвестиционна цел до известна степен регулираха и цената на земеделската земя в България.
Предлагането не е голямо, останаха раздробени парчета, съответно цената не може да бъде много висока. Започнаха сделки на вторичния пазар, където се разменят пакети със земи - било между дружествата, било между големи юридически лица.
- Добра инвестиция ли е земята ?
- В никакъв случай не препоръчвам да се инвестира с 10 или 20 декара, някой решил да ги купи и да чака печалба. Няма смисъл, не си заслужава. Единствено хората, които имат целенасочени интереси в обработката или управлението на земя, биха се заинтригували.
- Какво кара българина да си продава имотите?
- Голяма част от продавачите са възрастни хора - те продават, тъй като имотите, които притежават, са много малко, а парите, които взимат, им помагат да посрещнат някакви свои нужди. Продават и млади хора, които имат наследствени имоти. Някои хора продават, защото смятат да заминат за чужбина и искат да се освободят от собствеността си.
- Вярно ли, че предимно руски и турски фирми изкупуват нивите?
- Това са много големи легенди. Действително има 5-6 турски фирми, които купуват земя в определени региони като Ивайловградско и Хасковско и си работят там. Какво значи фирми с руски капитали ? Основните играчи на пазара в момента са българските арендатори и дружествата, създадени с тази инвестиционна цел – покупка и управление на земеделски земи.
Според статистиката, процентът на земята, която е окрупнена от големи юридически лица, е много малък – под 9%. Все още има и много земя, която е в дребните собственици. На този етап основният собственик на земята у нас е държавата с 2 800 000 декара, а общата площ на обработваемата земя в България е 24 млн. декара. 80% от продаваната земя постъпва в ръцете на арендаторите – хората, които са пряко заинтересовани от обработката на земята и комасацията.
- Каква е прогнозата за пазара на земята?
- Няма на какво основание цените да вървят нагоре, защото трябва да се гледа икономическата конюнктура. Цените няма да паднат на нивата от 2003-2005 година, по-скоро ще се запазят на сегашните си нива - 350-550 лв., като разбира се ще има и парцели по 800 и 1000 лв. на декар. Цената ще се обуславя от различни строго специфични фактори. От едната страна ще бъде интересът на арендаторите, които придобиват земя, за да я работят, при тях това е дълготраен актив.
От другата страна са дружествата, които я придобиват и комасират. Миналата година се беше заговорило за различни физически лица като зъболекари и юристи, нотариуси, които печелят добре от бизнеса си и инвестират в земя, дори се бяха превърнали в нещо като брокери. Това вече отшумява, защото не може да очакваш от 100-200 декара земя да станеш милионер.
